Il sorprendente potere di stimolo fiscale al mercato immobiliare

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Nel settembre 2008, il governo del Regno Unito ha annunciato una politica di stimoli a sorpresa in risposta a un drastico calo del mercato immobiliare: una tassa sulle transazioni immobiliari sulle case vendute in una certa fascia di prezzo è stata temporaneamente eliminata. Questa colonna riporta una ricerca che mostra che questo stimolo ha aumentato i volumi delle transazioni del 20% e ha aumentato la spesa dei consumatori di un importo pari al mancato gettito fiscale. Tagliare le tasse sulle transazioni durante le recessioni economiche può quindi essere un modo efficace per stimolare sia il mercato immobiliare che l'economia in generale.

Per tutto il 2008, il mercato immobiliare britannico è stato in caduta libera. Come mostra la figura 1, tra il quarto trimestre del 2007 e il primo trimestre del 2009, il numero di transazioni immobiliari residenziali è crollato del 60%. Nello stesso periodo, i prezzi delle case sono diminuiti di quasi il 20%.

In mezzo a questo tumulto del mercato, il governo è intervenuto per sostenere il mercato immobiliare. Come parte di una politica di stimolo a sorpresa annunciata nel settembre 2008, il governo ha temporaneamente eliminato la tassa sulle transazioni immobiliari – l'imposta di bollo sui terreni – sulle proprietà vendute tra £ 125.000 e £ 175.000, stimando che ciò consentirebbe al 60% di tutte le proprietà vendute di pagare Senza tasse.

Ma tagliare una piccola tassa sulle transazioni (in questo caso l'1% del valore di una proprietà) è un modo efficace per stimolare il mercato immobiliare o l'economia in generale? Ricerche precedenti sui programmi di stimolo che incoraggiano le persone ad acquistare beni durevoli suggeriscono che gli effetti sono di breve durata e vengono annullati molto rapidamente dopo che lo stimolo è stato rimosso (Mian e Sufi, 2012). Ciò implicherebbe che le politiche di stimolo devono essere sostenute durante la recessione economica per avere un impatto considerevole, che sarebbe costoso da mantenere per un governo.

Inoltre, si potrebbe sostenere, è improbabile che uno stimolo temporaneo alle transazioni di case incoraggia la costruzione di nuove case, quindi la politica causerà principalmente scambi aggiuntivi di case esistenti. Mescolare le risorse tra le persone non è un modo ovvio per aumentare il PIL in una recessione.

Figura 1

La nostra ricerca fornisce nuove prove che mettono in discussione queste opinioni (Best e Kleven 2017). Mostriamo che il programma di stimolo del mercato immobiliare del Regno Unito ha aumentato i volumi di transazioni mensili del 20% mentre era in vigore e solo il 30% di questo aumento è stato annullato da una stasi dell'attività successiva al ritiro del programma.

Troviamo anche che l'aumento delle transazioni ha avuto grandi effetti sulla spesa dei consumatori. Ciò è dovuto al fatto che la compravendita di case implica il trasloco per i proprietari di immobili residenziali e il trasloco tende a innescare una spesa considerevole.

Le nostre stime suggeriscono che ogni libbra di entrate perse durante il taglio temporaneo delle tasse ha generato almeno una libbra di spesa aggiuntiva per i consumatori. Al contrario, le riduzioni dell'imposta sul reddito – un'altra forma comune di stimolo fiscale – generano una spesa molto inferiore (Shapiro e Slemrod, 2003a, b; Johnson et al, 2006; Agarwal et al, 2007; Parker et al, 2013).

Lo stimolo fiscale stimola l'attività del mercato immobiliare

Il 1 ° settembre 2008, il governo ha annunciato un'esenzione fiscale temporanea che durerà fino al 31 dicembre 2009: la "franchigia fiscale". Le case vendute nella fascia di prezzo da £ 125.000 a £ 175.000 sono diventate esenti da tasse, mentre tali transazioni normalmente sarebbero state soggette a una tassa dell'1% sul valore della proprietà.

Questa misura di stimolo è riuscita ad aumentare il numero di case vendute durante il periodo delle vacanze? E se è così, è stato solo un effetto di breve durata? Quante delle vendite di case extra sarebbero comunque avvenute in un secondo momento, e da quanto tempo sono state anticipate le vendite di case?

Per indagare su queste domande, studiamo l'evoluzione dell'attività del mercato immobiliare nella fascia di prezzo target £ 125.000– £ 175.000 e la confrontiamo con l'attività in una fascia di prezzo vicina e non mirata.

Quando si esegue questo tipo di analisi, si tiene conto del fatto che gli acquirenti di case possono spostarsi tra le fasce di prezzo target e non target in risposta al programma di stimolo, distorcendo così il confronto dell'attività di transazione nei due gruppi. I risultati di cui discutiamo di seguito non sono quindi influenzati da tali risposte sui prezzi.

L'evidenza visiva nella figura 2 mostra che il programma di stimolo è stato efficace sia nel rallentare la caduta del mercato immobiliare alla fine del 2008 sia nell'accelerarne la ripresa nel 2009. Il programma ha aumentato l'attività nella fascia di prezzo target in media del 20% nei mesi in cui era in vigore, secondo la nostra stima.

Inoltre, l'inversione di questi effetti dopo il ritiro del programma sembra essere relativamente modesta. Stimiamo che il programma di stimolo abbia abbassato i livelli di attività nell'intervallo target dell'8% al mese per circa un anno.

Figura 2: effetti del programma di stimolo

Note: Le serie rosse mostrano l'evoluzione del numero di vendite mensili nella fascia di prezzo oggetto dello stimolo. Le serie blu mostrano l'evoluzione del nostro gruppo di confronto. Per facilitare il confronto, normalizziamo entrambe le serie in modo che ciascuna raggiunga la media a zero nei mesi precedenti lo stimolo fiscale nel settembre 2008. Le linee verticali continue nella figura segnano l'inizio e la fine del programma di stimolo.

Il programma di stimolo è stato efficace sia nel rallentare la caduta del mercato immobiliare alla fine del 2008 sia nell'accelerarne la ripresa nel 2009

Come mostra la figura 2, le due serie si muovono parallelamente fino a quando non viene annunciato lo stimolo fiscale e poi iniziano a divergere. I livelli di transazione sono più alti nel gruppo di destinazione in ogni mese in cui la politica è in vigore. La data di fine dello stimolo è stata preannunciata e quindi assistiamo a un picco di attività nell'ultimo mese dello stimolo mentre le persone si affrettano a completare le transazioni prima che il programma venga rimosso.

Immediatamente dopo la rimozione della polizza, i livelli di transazione nella fascia di prezzo target scendono drasticamente e rimangono marginalmente al di sotto dei livelli di transazione nella fascia di confronto per circa un anno. Questo calo dell'attività suggerisce che alcune delle transazioni aggiuntive durante il programma di stimolo sono state il risultato di una nuova tempistica, ovvero sono state anticipate dal periodo successivo all'esenzione fiscale e sono quindi mancanti nel periodo successivo allo stimolo. Dopo circa un anno, però, le serie tornano a muoversi parallelamente come facevano prima dello stimolo.

Per valutare quanto dello stimolo è stato annullato nei mesi successivi alla fine della vacanza, la Figura 3 mostra l'impatto cumulativo dello stimolo. La linea verde sale rapidamente durante il programma di stimolo e poi scende gradualmente nel 2010 a causa dell'inversione dello stimolo.

Ma la linea si è stabilizzata nel 2011 e nel 2012, momento in cui solo il 30% circa dell'effetto di stimolo è stato annullato. Ciò implica che il grande effetto di stimolo non riflette principalmente gli effetti temporali a breve termine. L'effetto proveniva invece da transazioni che non sarebbero avvenute altrimenti o che sono state anticipate da lontano nel futuro.

Figura 3: impatto cumulativo dello stimolo

Note: le serie blu e rossa mostrano una maggiore attività nelle fasce di prezzo target e di confronto, rispettivamente, mentre la serie verde mostra la differenza cumulativa tra i due gruppi. Tutte le serie sono normalizzate a media a zero nei mesi precedenti lo stimolo.

Questa prova è in contrasto con i risultati di un altro popolare tipo di programma di stimolo durante la Grande Recessione: sussidi temporanei alle transazioni automobilistiche come il programma "cash for clunkers" negli Stati Uniti. Gli acquisti di auto aggiuntivi indotti da cash-for-clunkers hanno riflesso la ri-tempistica nel brevissimo termine (Mian e Sufi, 2012). Di conseguenza, l'effetto di stimolo è stato completamente annullato entro 10 mesi dalla fine del programma.

Perché gli effetti dei due tipi di programmi sono così diversi?

In primo luogo, i mercati immobiliari operano in modo diverso dai mercati automobilistici. In particolare, gli acquirenti di case sono spesso vincolati dalla necessità di effettuare grossi acconti sui loro risparmi liquidi. Come mostra il nostro studio, l'imposizione di tasse sulle transazioni rafforza tali vincoli di acconto, amplificando l'effetto delle tasse sui prezzi e sui volumi delle transazioni.

Questa amplificazione è particolarmente forte quando ci sono molte famiglie con vincoli di liquidità e ad alto indebitamento, come durante la Grande Recessione. Di conseguenza, i tagli fiscali alle abitazioni durante le recessioni possono avere effetti stimolanti particolarmente ampi.

In secondo luogo, il programma americano cash-for-clunkers è stato molto breve (un mese) e in gran parte imprevisto, dando alle famiglie pochissimo tempo per rispondere. Sembra naturale che un programma così breve abbia indotto principalmente le famiglie che stavano già progettando di acquistare una nuova auto a farlo prima.

Il contrasto tra i nostri risultati e i risultati di cash-for-clunkers suggerisce che, affinché lo stimolo abbia successo, i governi devono impegnarsi nella politica per un tempo sufficientemente lungo da consentire alle famiglie di modificare i loro piani di spesa.

Intorno al periodo della festività dell'imposta di bollo nel Regno Unito, il governo degli Stati Uniti stava perseguendo una politica simile: il First-Time Homebuyer Credit (FTHC) tra il 2008 e il 2010. La politica statunitense prevedeva anche un sussidio fiscale per le transazioni immobiliari, ma era mirato solo agli acquirenti alle prime armi.

Berger et al. (2017) scoprono che lo stimolo immobiliare statunitense ha avuto effetti sorprendentemente simili a quelli dello stimolo britannico. FTHC ha aumentato il volume delle transazioni tra gli acquirenti per la prima volta tra il 16 e il 25% e c'è stata una piccola inversione di questo effetto nei due anni successivi alla politica.

Il trasloco di case innesca molte spese

Perché dovremmo preoccuparci che i responsabili politici siano in grado di aumentare il commercio di (principalmente) case esistenti? Un rimpasto del patrimonio immobiliare non ha ovviamente effetti sulla spesa o sul PIL, che è l'obiettivo principale delle politiche di stabilizzazione.

Ma quando le famiglie si trasferiscono, spendono somme significative in articoli come riparazioni e miglioramenti, traslochi, mobili, elettrodomestici e commissioni. Ciò implica che stimolare l'acquisto di una casa può avere grandi effetti sulla spesa delle famiglie.

Stimolare l'acquisto di un'abitazione può avere grandi effetti sulla spesa delle famiglie.

Per stimare tale spesa correlata al trasloco, utilizziamo una diversa fonte di dati che esamina in dettaglio le famiglie sui loro modelli di spesa e su quando hanno acquistato le loro case. Stimiamo l'effetto del movimento sulla spesa in base ai picchi nelle categorie di spesa legate al movimento nel momento del trasloco (un approccio di studio degli eventi), controllando i potenziali fattori di confondimento che possono influire sia sul movimento che sulla spesa. Controlliamo che i picchi osservati nella spesa relativa al trasloco non stiano semplicemente spiazzando altre forme di spesa (ad esempio, visite al ristorante o vestiti).

Stimiamo prudentemente che il trasloco inneschi una spesa aggiuntiva di circa il 5,1% del valore della casa nell'anno del trasloco e di un altro 0,7% del valore della casa nell'anno successivo. Insieme alle nostre stime sull'aumento dell'attività del mercato immobiliare durante lo stimolo (20%) e l'entità del taglio fiscale (1 punto percentuale), ciò implica che l'aumento della spesa per libbra di riduzione fiscale è pari a 1,02 (nell'anno del trasloco) o 1,15 (nei due anni successivi al trasloco).

Per fare un confronto, precedenti micro studi sull'effetto di spesa dello stimolo fiscale, come le riduzioni dell'imposta sul reddito, hanno riscontrato effetti molto più piccoli, nell'intervallo da 0,3 a 0,7 (Shapiro e Slemrod 2003a, b; Johnson et al.2006; Agarwal et al. . 2007; Parker et al.2013).

Il canale di spesa per traslochi che proponiamo è stato recentemente confermato per gli Stati Uniti. Benmelech et al. (2017) stimano che il trasloco negli Stati Uniti induca una spesa sostanziale in beni durevoli e miglioramenti per la casa. I loro effetti sono simili in grandezza a quelli che troviamo per il Regno Unito.

Mostrano anche che i tipi di acquirenti di case più simili a quelli che hanno beneficiato della festività di bollo del Regno Unito – acquirenti più giovani, a basso reddito, per la prima volta – sono i più reattivi. Questi risultati confermano che le politiche di stimolo mirate al trasferimento di un bene immobiliare esistente possono generare forti aumenti della spesa dei consumatori e quindi del PIL.

Cosa abbiamo imparato?

I governi hanno a disposizione una serie di strumenti fiscali per stimolare l'economia durante le recessioni economiche. Lo stimolo fiscale è spesso più fattibile dello stimolo alla spesa per motivi politici e pratici, come abbiamo visto nelle risposte dei governi alla Grande Recessione. I nostri risultati offrono una serie di lezioni per la progettazione di politiche di stimolo fiscale.

In primo luogo, anche piccoli sussidi fiscali per le transazioni immobiliari possono avere un grande impatto sull'attività del mercato immobiliare durante le recessioni. Sebbene abbiamo studiato l'eliminazione temporanea di una tassa sulle transazioni nel Regno Unito, i nostri risultati sono applicabili a una serie più ampia di strumenti come il credito d'imposta per gli acquirenti di case statunitensi per i nuovi acquirenti o altri sussidi alle transazioni. Abbiamo affermato che i grandi effetti derivano dal modo in cui le tasse / sovvenzioni sulle transazioni interagiscono con i vincoli di acconto e la leva finanziaria.

In secondo luogo, stimolare il commercio di case esistenti può avere effetti reali, a causa della complementarità tra trasloco e spesa. Troviamo grandi effetti dello spostamento sulla spesa delle famiglie in categorie correlate ai traslochi che non escludono la spesa in altre categorie. Di conseguenza, l'effetto di spesa dello stimolo fiscale sulle transazioni nel Regno Unito per libbra di mancata entrata fiscale è stato di circa 1. Ciò è superiore all'effetto di spesa dello stimolo fiscale convenzionale come gli sconti sull'imposta sul reddito.

Terzo e ultimo punto, l'impatto dello stimolo di tali sussidi fiscali non viene annullato dopo il ritiro della politica. Questo perché le transazioni aggiuntive della casa non riflettono solo risposte temporali a breve termine, ma anche transazioni che non sarebbero avvenute altrimenti o che sono state anticipate da lontano nel futuro.

Per concludere, la nostra ricerca mostra che i sussidi fiscali per le transazioni immobiliari possono essere una forma molto potente di stimolo fiscale che i responsabili politici dovrebbero prendere seriamente in considerazione nelle future recessioni.

Questa colonna riassume le "Risposte del mercato immobiliare alle tasse sulle transazioni: prove da tacche e stimoli nel Regno Unito", di Michael Best (Columbia) e Henrik Kleven (LSE), di prossima pubblicazione su Review of Economic Studies.